Las plusvalías ahogan a los vendedores de pisos

Dejar de ser el titular de una vivienda no es barato. A los consabidos gastos que se dan en la transmisión de una propiedad se suma, en este caso un impuesto de carácter totalmente municipal que supone hoy por hoy uno de los desembolsos más importantes y desproporcionados cuando se vende una vivienda: la plusvalía.

Es habitual que el importe por este concepto por vender un piso, de unos 70 metros cuadrados en cualquier barrio obrero de Getafe, ronde los 9.000 euros que tiene que aportar el vendedor, en unos tiempos en que mucha gente está perdiendo dinero en las ventas que hacen de sus pisos, sobre todo si los adquirió en plena burbuja inmobiliaria. Aquél que compró su vivienda entre 2002 y 2008, ahora está perdiendo una media de un 30% en la venta.

María Jesús González, agente de la propiedad inmobiliaria de VGM, cuenta casos concretos que han provocado la ira de los vendedores que se deshacen de una vivienda en muchas ocasiones porque no pueden hacer frente ni siquiera al pago de la hipoteca, perdiendo dinero, y encima teniendo que pagar el impuesto municipal.

“Un caso que hemos tenido últimamente, por ejemplo, es el de un bajo/entreplanta en la calle Albacete, de 45 metros cuadrados, con dos habitaciones y un baño que se puso a la venta en 2010 por 70.000 euros. La plusvalía entonces era de 2.800 euros. Finalmente lo hemos vendido en 2013 por 43.000 y ha tenido que pagar 3.500 euros por este concepto”. Más de un 8%. El caso de Juan de la Cierva es el ejemplo perfecto de cómo afecta este impuesto a un barrio obrero, donde los pisos que en plena burbuja valían 160.000 euros, ahora no se pueden vender por más de 85.000 y pagando cantidades que rondan los 9.000 euros en este impuesto.

Tampoco los pisos de nueva construcción se libran de este gasto. “Un piso de 2007 en El Bercial (3 dormitorios, 2 baños), que lo hemos vendido en 2013 ha generado un gasto de plusvalía de 6.000 euros, en tan solo seis años. Si hubiera esperado dos años más hubiera ascendido a 8.000”. Y también lo sufren los locales comerciales, de hecho “cualquier inmueble urbano que tenga valor catastral está sujeto a este pago, excepto edificios oficiales, de ONG o entidades sin ánimo de lucro”. Un local de 110 metros cuadrados que se vendía en plena burbuja por 3.500 euros el metro cuadrado y ahora lo ha hecho por 2.100, ha tenido que pagar una plusvalía de 12.000 euros”.

“Es una barbaridad”, lamenta María Jesús González. “No puede ser que una vivienda que alguien compró en los años setenta, hoy para venderla tenga que pagar 9.000 euros, que puede suponer un 10% del valor del piso”. No es un caso único de Getafe, ya que las plusvalías, que en épocas de bonanza no suponían ningún problema al ganarse con la venta de inmuebles un buen porcentaje, son similares en gran parte de los municipios de Madrid. “El sistema de cálculo es similar, con más o menos bonificaciones. Pero la diferencia puede estar en 500 euros. Cuando hablamos de estas cantidades, no supone mucho”.

No hay escapatoria
Si la pretensión es convertirse en deudor y no pagar este impuesto, los cauces se han complicado, puesto que si antes había un plazo de 30 días para presentarse en el Ayuntamiento y pagar este impuesto “ahora obligan a los notarios a informar de todas las transmisiones que se produzcan en los Ayuntamientos y también los registradores de propiedad piden que el comprador lleve junto a las escrituras, la solicitud de liquidación de la plusvalía”. En caso contrario no inscriben en el registro el inmueble.

Y el impuesto de transmisiones
Una práctica que se está extendiendo, sobre todo en las agencias inmobiliarias que tienen los bancos que ponen a la venta inmuebles procedentes de embargos, es cargar este gasto sobre el comprador en lugar del vendedor en el contrato de transmisión. De esta forma, aquél que busca un chollo en estas entidades se encuentra con tiene que pagar la plusvalía, pero también la liquidación en Hacienda del impuesto transmisiones patrimonales, que supone un 6% del valor de venta (en 2014 ha bajado respecto al 7% que estaba marcado antes). La oficina liquidadora además, no utiliza el valor catastral para hacer su cálculo, sino un valor tributario propio que da la Comunidad de Madrid que hoy por hoy está por encima del valor de mercado. Si la venta se produce por debajo de este valor, algo habitual en la actualidad, se corre el riesgo de que Hacienda encargue una declaración paralela para “investigar” y revisar la declaración que se hace.

Guía sobre cómo se calcula la plusvalía
Para el cálculo de este impuesto se tiene en cuenta, no el precio de adquisición o de venta del inmueble, sino su valor catastral y el tiempo que ha mediado entre la compra y la venta de este piso. Sobre esa base, que en Getafe se revisó al alza en plena burbuja inmobiliaria hace 5 años, se hace un cálculo del incremento del valor del piso, a razón de un 3,5% anual, hasta un máximo de 20 años. En los primeros cinco años desde que se aprueba la revisión catastral, que en Getafe fue en 2008, se aplicaba una reducción del 40%, algo que en 2014 ya no se puede realizar.

Sobre esta cifra, el ayuntamiento marca un gravamen que da el resultado final. Para compensar la eliminación de esta bonificación del 40%, en Getafe se ha reducido el tipo impositivo, que ahora variará entre un 15 y un 18%, según cuándo se haya adquirido el inmueble. Antes estaba marcado entre un 27 y un 30%. La cuota final de esta forma, apenas sufrirá variaciones en 2014, por lo que un vendedor seguirá pagando de media unos 9.000 euros por la venta de su piso. Existe la posibilidad de aplazar estos pagos y fraccionarlos, algo que hasta ahora no era habitual, pero que se ha empezado a convertir en la norma, para que el vendedor pueda hacer frente a este gasto de forma más holgada.